Syndic

BEHEER & RENTMEESTERSCHAP

Beheer

Als professionele syndicus is het beheren van appartementsgebouwen in het Vlaamse landgedeelte onze hoofdactiviteit. Wonen in mede-eigendom stelt eigenaars voor verschillende kleine en grote uitdagingen. Niet alleen het administratief luik, maar ook het technisch en financieel beheer maken deel uit van dit takenpakket. De wet op de Mede-eigendom die deze materie regelt, bundelt deze en andere bevoegdheden in één persoon, de syndicus.

Niet enkel de syndicus maar u als mede-eigenaar kan een actieve rol spelen in het beheer van uw mede-eigendom. Elke vereniging van mede-eigenaars heeft immers een commissaris der rekeningen en een (eventuele) raad van mede-eigendom (verplichting vanaf 20 kavels).

In geval van een mede-eigendom geven wij steeds de raad om een syndicus aan te stellen die de VME vertegenwoordigt met betrekking tot het beheer van het gebouw. De taak van een syndicus is veel omvattend en een gedreven professionele syndicus zal het gebouw beschouwen alsof het gaat over zijn eigen persoonlijk patrimonium.

Klik hier om een persoonlijke offerte te verkrijgen

De taken van een syndicus

FAQ

De meest gestelde vragen van mede-eigenaars i.v.m. het administratief beheer:

Wanneer wordt een AV gehouden?

De wet verplicht de syndicus om 1x in het jaar een algemene statutaire vergadering bij elkaar te roepen. Deze AV vindt plaats op een vaste datum in het jaar of in een periode van 15 dagen dat in de basisakte wordt vastgelegd.

Wie heeft het initiatiefrecht voor het houden van een AV?

Het is de wettelijke taak van de syndicus om deze vergadering samen te roepen. Daarnaast kunnen de mede-eigenaars of syndicus een Bijzondere Algemene Vergadering bijeenroepen. Indien dit niet uitgaat van de syndicus, dienen de mede-eigenaars met minstens 20% van de aandelen een aanvraag in te dienen bij de syndicus en dit samen met de gewenste dagorde.

Wie moet er uitgenodigd worden?

Elke mede-eigenaar wordt voor de vergadering uitgenodigd. Indien de kavel in onverdeeldheid is moeten deze mede-eigenaars een vertegenwoordiger aanduiden die ze aan de syndicus kenbaar moeten maken. Deze vertegenwoordiger zal voor de kavel in onverdeeldheid uitgenodigd worden op de vergadering.

Door wie wordt een uitnodiging verstuurd?

Steeds door de syndicus.

Wie mag er aanwezig zijn?

Buiten de syndicus is het van zelfsprekend dat alle mede-eigenaars dewelke uitgenodigd zijn mogen aanwezig zijn op de vergadering. Een eigenaar kan zich eveneens laten vertegenwoordigen door een volmachthouder. De volmachthouder hoeft geen mede-eigenaar te zijn. De syndicus kan nooit volmachthouder voor een eigenaar zijn.

Hoeveel volmachten mag ik als volmachthouder aanvaarden?

Elke persoon die rechtsbekwaam is kan optreden als volmachthouder van de mede-eigenaars, dit met uitzondering van de syndicus. Een volmachthouder mag 3 volmachten aanvaarden. Indien dit er meer zijn dan 3, dan mag dit de 10% van het totaal aantal aandelen niet overschrijden.

Wanneer is een AV rechtsgeldig samengesteld?

Een AV is rechtsgeldig ingeval meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig is met samen minstens de helft van de aandelen (quotiteiten). De AV kan eveneens rechtsgeldig samengesteld zijn indien ¾ van de aandelen vertegenwoordigd zijn doch niet de helft van de mede-eigenaars. Indien men niet voldoet aan één van beiden bovengenoemde wettelijke bepalingen dan zal de syndicus minstens 15 dagen later een nieuwe AV bijeenroepen, met dezelfde dagorde waar dan wel rechtsgeldig gestemd kan worden, ongeacht het aantal deelnemers of aandelen.

Wie zit de AV voor en wie leidt ze?

In de nieuwe wet van mede-eigendom wordt bepaald dat een AV wordt voorgezeten door een mede-eigenaar. Dit schrikt echter vele mede-eigenaars af omdat zij de inhoud van de vergadering niet meester zijn. Na de benoeming op de vergadering zal de voorzitter na de verwelkoming deze functie overdragen aan de syndicus om de verdere uiteenzetting van de vergadering te voltooien. Indien nodig zal de voorzitter tijdens de vergadering tussenkomen.

De meest gestelde vragen van mede-eigenaars i.v.m. het financieel beheer:

Wat is het werkingskapitaal?

Dit is een kapitaal dat de mede-eigenaars door middel van het storten van provisies ter beschikking stellen aan de syndicus om de financiële verplichtingen van de gemeenschap te kunnen nakomen. Deze rekening staat op naam van de VME.

Wat is het startkapitaal?

Dit is een inleg van elke mede-eigenaar om pieken in de facturatie op te vangen. Dit bedrag wordt gestort bij intrede van de mede-eigendom en teruggestort bij uittrede na vereffening van de schulden.

Wat is het reservekapitaal?

Het reservekapitaal staat los van het werkkapitaal. Het reservekapitaal dient om in het gebouw onvoorziene grote werken te kunnen financieren. De aanleg van een reservekapitaal is geen wettelijke verplichting. Indien de VME hiertoe beslist moet dit reservekapitaal op een aparte spaarrekening op naam van de VME gestort worden.

Wat is het boekjaar?

Dit is de periode van 12 maanden, waarvan een jaarafrekening wordt opgemaakt.

Wat is de afrekening?

Een afrekening is de som van alle kosten in het voorbije boekjaar, herleidt volgens de verdeelsleutel of de aandelen van het betrokken pand waarbij de provisies worden afgetrokken.

Wat is een aandeel?

Elke mede-eigenaar is eigenaar van een onderdeel van de gemeenschap. Dit is het aandeel/quotiteiten die hij heeft in de gemeenschap, zie basisakte. Volgens deze aandelen zullen de kosten afhankelijk van de verdeelsleutel verrekend worden, zie tevens basisakte.

De meest gestelde vragen van mede-eigenaars i.v.m. het technisch beheer:

Mag ik zelf een leverancier aanspreken als ik zie dat er iets kapot is?

Neen, dit mag niet. Het best kan u dat meedelen via email samen met een korte beschrijving van het defect en de juiste ligging ervan. Uw syndicus zal dan het nodige doen om de leverancier te contacteren en zo spoedig mogelijk het defect te verhelpen.

UITZONDERING: lift! Vermits elke lift een onderhoudscontract heeft kan u best via de telefoondrukknop in de lift de liftmaatschappij verwittigen. Vergeet niet van een duidelijke omschrijving te geven van de panne. U kan dit eveneens doen via het noodnummer dat in de lift vermeld staat.